货运中心的这些服务的提供，是为了满足生产、销售企业的需要。生产、销售企业是货运中心服务的主要需求方，它们为了降低产品、商品的成本，提高主营业务的竞争力，将原先自主组织、安排实施的运输、装卸、储存、加工、包装等业务从其主业中剥离出来，通过外包方式委托给物流服务商。在这种物流服务供给和需求互动发展的过程中，德国货运中心逐渐演变成拥有多种物流设施、多种类型的物流企业以及与物流相关的其它公共机构，可以提供多样化的物流服务。由于它们是由货运中心延续发展而来，因此在德国称之为货运区域，就是我们所说的物流园区。

    由此看出，货运中心向物流园区的发展，是社会分工进一步细化、降低整个供应链的运行成本、整合利用各种资源、带动区域经济的需要；物流园区的基础设施、经营环境、功能作用已经成为评价其所在地区经济的发达程度是否具有发展潜力的指标体系的重要组成。到目前为止，德国货运中心已经向物流服务多元化，与生产、销售领域相结合并与环境协调发展的物流园区方向发展，形成了由33个园区组成的、分布于德国不同地区的物流园区群体。其发展特点如下：

    物流园区有多种运输设施。德国物流园区至少与两种运输线路连接，即公路运输与铁路运输，这是其基本的运输方式。在德国推进联合运输的政策引导下，德国物流园区内或在其附近有联运站、换装站的设施已经十分普遍。物流园区是否与高速公路连接、有否可以利用的联运站是衡量物流园区是否优良的前提条件之一。除了最传统的公路运输、铁路运输以及公铁联合运输方式外，有的物流园区还创造了包括内河航运以及航空货运方式在内的多种运输方式并存的运输条件。因此，不来梅货运中心与高速公路的连接工程正在执行之中，它与不来梅机场、与流经不来梅市到不来梅港的威悉河内河航运都有运输联结。多尔鹏货运中心内部就拥有铁路运输、公路运输、内河航运三种运输方式。这两个货运中心都有可以利用的公铁联运站，保证集装箱能够在货运列车和集装箱卡车之间的直接换装。德国货运中心或者说物流园区所具备的良好的运输条件，为实现“物”的快捷、通畅、可靠的流动提供了保障。

    物流园区具备多样的物流运作设施。 物流园区内现代化高架仓库、数字化管理的专业化仓库、可以进行加工包装提供增值服务的仓库是德国物流园区的典型的物流运作设施。这些仓库有的为多家客户服务，有的为专门的客户服务，是专门客户的物流或配送中心。如不来梅物流园区内专门为大型销售企业TSCHIBO服务的配送仓库，负责接受TSCHIBO从不同供应商订购的商品入库、分类上架，按照TSCHIBO客户定单，选货、包装、出库发送，所有活动在信息系统和自动化设备支持下采用流水作业。再如在多尔鹏物流园区内的纸张再加工仓库，它是专门为NORDLAND PAPER大型造纸厂服务的，仓库的建筑设计、纸张切割流水线的设备购置以及仓库管理信息系统的开发，完全按照客户的需求；仓库内为造纸厂进行纸张切割、包装，为客户提供量体裁衣的增值服务。除此以外，物流园区还有冷藏集装箱堆场、危险品箱堆场、特种箱堆场，以及修箱等基本物流运作的设施。

    物流园区功能多样化。德国物流园区在传统的货运中心的基础上，通过市场运作的模式，不仅有运输、仓储这类提供传统服务的企业落户，还有大型的货运代理、联运公司、计算机应用系统开发公司驻扎到物流园区，甚至连海关、金融、保险等部门机构也在区内设立工作点。如果说物流园区拥有不同类型的企业单位是德国物流园区的一个特点的话，那么这些企业单位之间的紧密合作所形成的合作效应更是一大重要特点。在这些企业中，虽然有大型的从事全球化物流服务的公司，但大部分是提供部分物流服务的中小型公司，它们以诚信、伙伴关系、双赢等合作理念为指导，结成了物流园区多元化服务功能，加上海关、金融、保险等公共服务功能，使物流园区能够为“物”的流动提供多样化的服务。

    物流园区所服务的客户更宽泛。 因为物流园区具备良好的物流设施、多样化的服务功能，因此，德国物流园区服务的辐射面更加广泛、深远，随之而来的结果是其服务对象和客户比以往有了很大的扩展。物流园区既能够为驻扎在物流园区内的物流服务供应商提供诸如集装箱修理、加油、加水、餐饮等服务，更重要的是能够为工商企业提供全方位的物流服务。
        物流园区优良的服务条件，既吸引了大批物流服务供应商的进驻，也吸引了工商企业直接在物流园区的落户，形成了德国物流园区物流服务供应方与物流服务需求方之间的战略伙伴式的合作关系。特别是德国大型的汽车制造商：大众汽车、戴姆勒- 克莱斯勒，化工企业BASF等，它们在物流园区安置生产厂区，由物流园区中的物流企业为其提供零部件、原材料的供货、装配，以及产成品的加工配送服务。这种供求双方间的合作，既保证了社会物流资源的充分利用，使物流服务供应方拥有一定的客户群体和稳定的市场份额，而且使工商企业能够专心于其核心业务的研究开发，不断推出新产品以及与产品或商品相关的服务，降低生产、流通成本，巩固和吸引工商企业自身的客户，这既是德国物流发展已经处于较高水平的表现，也是德国社会分工细化、市场对资源配置作用强大的重要特征。

    物流园区的布局既有集中型，也有分散型。 一般来讲，物流园区是多种物流设施、不同类型的物流企业以及其它与物流相关的公共机构在地理位置上集中分布的场所，这就是集中型的物流园区，有较为明确的地域边界。但是，由于物流园区的设施、落户企业、服务功能的日益拓展，对于经济、贸易、交通十分发达的地区，为了使物流服务供应方，以及工商企业、进出口贸易商等物流服务需求方共同利用物流园区的各类资源，所有相关的设施和企业单位并不坐落在一个集中的场地，而是相对集中地分布在一个比较大的区域范围内，这样的物流园区就是分散式的物流园区，它没有明确的地理边界。比如，德国最大的工业贸易区——鲁尔工业区，由于生产企业、贸易商以及运输路线的密集分布，它的物流园区相对与有明确地理边界的集中式的物流园区来讲，其边界是开放式的，但这并不是说，分散式的物流园区，其相关的企业之间没有紧密的合作关系，而是整个物流园区同样面向现有客户以及将来可能出现的新客户。而且，通过相互之间共同认可的业务流程和规则，通过信息系统等技术，发挥企业之间的协作效应，充分利用物流园区的资源，促进地区经济的发展。因此，不管是集中式还是分散式的物流园区，其功能和所追求的目标是一致的。

    物流园区贯彻可持续发展的政策，实施环保措施。 德国是世界上非常重视环境保护并采取切实行动的国家，可持续发展、循环经济是德国政府制定的发展战略目标之一。作为重要的经济领域，物流园区同样有贯彻环保政策、采取具体环保措施的责任和义务，物流园区的环保工作主要体现在以下三个方面：首先是物流园区绿化和生态平衡面积的规划和建设。其次是园区内部污水及有毒垃圾的处理设备的配置。第三，在物流园区的物流与运输组织中，优先考虑采用环保型的方案，除了十分普及的公路运输外，提倡公路、铁路、内河各种运输方式间的联合运输，鼓励由铁路和内河航运承担中长距离的运输。同时，通过物流园区对物流服务的联合组织、操作，提高运载工具的使用率，减少交通量，从而降低物流对环境影响的压力。为了保证集装箱铁路和内河运输，物流园区既设法创造铁路线、内河航道等基础设施条件，并在此基础上，与具备集装箱列车的铁路运输公司和拥有集装箱内河船舶的船公司开展合作。

    政府参与物流园区的建设，专门的法人单位从事物流园区的经营。 德国各级政府鼓励和支持作为经济发展条件之一的物流园区的建设，目的是为了促成物流服务公司经营地点集中化，运输组织集约化，提高基础设施利用率，减少城市交通量，降低物流对环境的影响，创造就业岗位，更有效地为工商业服务，带动地区经济的增长。政府的支持主要体现在政策的制定和资金的投入上。1992年，德国货运中心的建设列入了联邦交通线路规划中，体现出国家高层对货运中心发展的支持；而且，政府依据相关法律进行投资，比如根据地区经济改善共同责任、地区交通线路资金法等，对物流园区的基础设施（场地、公路、铁路线等）进行投资。

    在物流园区基础设施建设的基础上，每一个物流园区由一家有限责任公司来经营，这些公司的股东构成中，不仅有所在城市和州的政府部门，也有地区经济促进会、工商会等公益性组织，还有私营物流企业。由不同股东共同参与的货运中心或者物流园区有限公司，作为所有股东利益的代表，公平、公正地开展物流园区内企业之间的协调发展，以及与政府等部门之间的协商对话工作。不来梅货运中心发展有限公司、爱姆斯兰货运中心规划和发展公司就是分别从事不来梅物流园区和多尔鹏物流园区的经营活动的法人代表。因此，德国各级政府对物流园区基础设施的建设有资金投入，但并不直接参与物流园区的经营活动，而是通过掺股的方式，加入物流园区的经济责任单位。

    组建了跨区域的物流园区联合会。 德国货运中心的发展已经比较成熟，在组织机构上也能体现出这一点。1993年成立了德国货运中心/物流园区联合会，有21名会员，33个货运中心中有22个是联合会的会员单位。它同时是欧洲货运中心协会会员。该联合会是所有会员单位利益的代表，从事经验和信息交流、协调合作、咨询服务；同时，进行公共关系、市场营销等